万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来预期收益率计算公式 预期收益率是什么，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该预期收益率计算公式 预期收益率是什么(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuá预期收益率计算公式 预期收益率是什么n)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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